УСН для ТСЖ обладает несомненными преимуществами, но общая система имеет свои плюсы и иногда может оказаться более выгодной. При выборе схемы налогообложения надо учесть 7 основных отличий – это поможет принять оптимальное решение.
Товарищество собственников жилья создается не с целью извлечения прибыли, тем не менее оно не освобождено от уплаты налогов. ТСЖ может использовать одну из двух систем: общую (ОСНО) или упрощенную (УСН), – и выбор здесь не так уж очевиден. Попробуем разобраться в особенностях каждого варианта налогообложения ТСЖ и проиллюстрируем решение вопроса на конкретных примерах.
Налоги, уплачиваемые при общей системе
Сначала рассмотрим, какие налоги платит ТСЖ при общей системе налогообложения, поскольку данный вариант используется «по умолчанию» и может применяться всеми налогоплательщиками. Основных налогов – три:
- на прибыль;
- на добавленную стоимость (НДС);
- на имущество.
Дополнительно в бюджет перечисляются НДФЛ и страховые взносы за работников.
Налог на прибыль – 20% от прибыли. При вычислении прибыли к учету принимаются все обоснованные и подтвержденные документально затраты.
Налог на добавленную стоимость (18%) перечисляется в бюджет только из стоимости работ и услуг, которые выполняются собственными силами. В пределах стоимости работ, выполняемых сторонним лицом (подрядчиком), можно воспользоваться льготой по НДС. Если квартальная выручка не превышает 2 млн руб., организация в целом может получить освобождение от НДС в силу ст. 145 НК РФ. Это избавит от сложного налогового учета и дополнительной отчетности.
Налог на имущество (ставка устанавливается регионом, может достигать 2,2%) возникает при наличии основных средств. На практике владельцы квартир редко идут на покупку имущества в собственность товарищества. Приобретение дорогостоящей техники и оборудования окупается долго, и такие работы в основном осуществляются подрядными организациями.
НДФЛ и взносы в ПФР и ФСС – исчисляются и уплачиваются на общих основаниях. ТСЖ в данном случае ничем не отличается от коммерческой организации: если есть работники, то на фонд оплаты труда начисляются взносы, с выплаченного заработка перечисляется 13% НДФЛ.
Что упрощает УСН?
Упрощенная система налогообложения сокращает объем налогового учета и отчетности, оплате подлежат:
- единый налог;
- НДФЛ и страховые взносы.
Упрошенную систему в 2017 году ТСЖ может применять, если отвечает критериям: выручка менее 120 млн руб., сотрудников не более 100, стоимость основных средств 100 млн руб. и меньше.
Объектом налогообложения выступает доход либо доход, уменьшенный на величину расходов. Ставки при этом разные: 6% в первом случае и 15% – во втором. Это стандартный размер, на уровне региона они могут быть снижены.
ТСЖ – это некоммерческое лицо, применение УСН «доходы» здесь не оправдано. Практически все поступающие средства направляются на покрытие затрат, норма прибыли стремится к нулю, поэтому чаще применяют УСН «доходы минус расходы».
Существенное отличие «упрощенки» – в учитываемых затратах: их меньше. Налоговым кодексом для УСН определен «закрытый» перечень (в п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Это означает, что если возникли траты, не приведенные в НК РФ – принять их к вычету нельзя.
НДФЛ и взносы в ПФР и ФСС рассчитываются в обычном порядке, за исключением размера страховых тарифов: они могут быть снижены с 30 до 20% (это не касается взносов за травматизм и профзаболевания, но их тариф не так велик – 0,2%).
Пониженный тариф в размере 20% применяется, если:
- не менее 70% выручки идет от управления недвижимостью,
- выручка не превысила 79 млн руб. в 2016 г. / 120 млн руб. в 2017 г.
Плюсы и минусы вариантов налогообложения: 7 основных отличий
На выгодность той или иной системы, влияют несколько показателей. Все отличия необходимо учитывать в совокупности, поскольку больший размер ставки при ОСНО иногда может компенсироваться меньшей налоговой базой.
| Фактор | Налог на прибыль | УСН «доходы – расходы» |
| Перечень расходов | [+] не ограничен | [–] «закрытый» |
| Перенос убытков на следующий год | [+] возможен | [–] не осуществляется |
| Минимальный налог | [+] ноль | [–] 1% от доходов |
| Ставка | [–] 20% | [+] не более 15% |
| Возможность применять пониженные тарифы на страховые взносы | [–] отсутствует | [+] есть |
| Дополнительная налоговая нагрузка | [–] НДС, налог на имущество | [+] освобождение от НДС и имущественного налога |
| Объем учета и отчетности | [–] больше | [+] меньше |
Отдельно стоит отметить налоговый учет при УСН: в основном он сводится к заполнению одного регистра – Книги учета доходов и расходов.
При ОСНО, а особенно в случае отсутствия освобождения от НДС, членам товарищества придется столкнуться с увеличением затрат на оплату бухгалтеру либо бухгалтерской фирме.
На что начисляются налоги: особенности расчета для ТСЖ
Все поступления при управлении многоквартирным домом можно разделить на три вида.
- Целевые поступления – к таким относятся, в частности, взносы на капремонт и бюджетные ассигнования. Согласно НК РФ они не учитываются при налогообложении.
- Коммунальные услуги – могут оплачиваться жильцами тремя способами:
напрямую поставщикам без участия ТСЖ, это самый распространенный вариант;
по агентскому договору на прием платежей, товарищество выступает посредником. В выручку попадает в этом случае только установленное агенту вознаграждение, которое может быть символическим;
перечисляться ТСЖ, тогда они полностью относятся к выручке, а плата сторонним организациям за электричество, газ, отопление и воду – к расходам. Налоговые платежи при ОСНО или УСН «доходы минус расходы» рассчитываются с разницы, если она предусмотрена.
- Содержание жилья – в полной сумме относится к выручке ТСЖ.
Последний вид поступлений – на содержание общедомового имущества – оказывает самое большое влияние на налоговую оптимизацию, поскольку именно эти операции чаще всего формируют прибыль или убыток в деятельности ТСЖ.
Выбор системы налогообложения: считаем выгоду
В вопросах налогообложения всегда хочется пойти более простым путем и остановиться на УСН. Но решение об использовании упрощенной системы должно быть подтверждено расчетами, несмотря на более низкую ставку.
Пример 1. С владельцами квартир заключены агентские соглашения на прием коммунальных платежей. Вознаграждение посреднику – 0,5%. Организация освобождена от НДС и при «упрощенке» имеет право на льготные тарифы по взносам в соцстрах. Ставка УСН – 15%.
| Поступления | Сумма, тыс. руб. |
|---|---|
| Содержание имущества многоквартирного дома | 1 296 |
| Стоимость коммунальных услуг | 4 752 |
| Агентское вознаграждение товарищества | 24 |
| Платные работы (установка сантехники, уборка и прочее) | 72 |
| Итого | 6 144 |
| Расходы | Сумма, тыс. руб. |
|---|---|
| Платежи поставщикам коммунальных услуг | 4 752 |
| Покупка материалов для текущей деятельности и платных работ | 328 |
| Заработная плата, включая НДФЛ | 730 |
| Связь (телефония, почта и пр.) | 2 |
| Итого | 5 812 |
Стоимость коммунальных услуг не включается в выручку и затраты, поскольку ТСЖ является в данном случае посредником.
| Показатель | Сумма, тыс. руб. | |
|---|---|---|
| УСН | ОСНО | |
| Поступления, подлежащие налогообложению (из табл. 2, исключая коммунальные услуги) | 1 392 | 1 392 |
| Страховые взносы с заработной платы | 147 | 220 |
| Расходы, принимаемые к учету (из табл. 3, исключая коммунальные услуги, плюс страховые взносы) | 1 207 | 1 280 |
| Налоговая база | 184 | 111 |
| Налог к уплате (за год) | 28 | 22 |
| Всего перечислено в бюджет с учетом взносов | 175 | 243 |
Вывод: выгодно применять упрощенную систему – экономия возникает из-за пониженных тарифов на взносы в соцстрах.
Пример 2. Условия аналогичны предыдущему варианту, но ТСЖ не нанимает собственных сотрудников, а привлекает аутсорсинговую компанию. В течение года данные расходы составили 950 тыс. руб.
В НК РФ указанный вид затрат не содержится в перечне НК РФ, следовательно учесть при расчете единого налога – нельзя. В этом случае сумма, подлежащая уплате за год, составит 159 тыс. руб. Тогда как налог на прибыль при аналогичных тратах будет равен 22 тыс. руб.
Пример 3. С собственниками жилья не оформлены агентские соглашения, вознаграждение агента – отсутствует.
Обществом дополнительно закуплены инвентарь и материалы на сумму 100 тыс. руб., а все работы выполняются подрядчиками (сумма затрат равна расходам на заработную плату).
| Показатель | Сумма, тыс. руб. | |
|---|---|---|
| УСН | ОСНО | |
| Доходы, подлежащие налогообложению (итого из табл. 2, исключая агентские) | 6 120 | 6 120 |
| Расходы, принимаемые к учету (итого из табл. 3 + 100 тыс. руб.) | 5 912 | 5 912 |
| Налоговая база | 208 | 208 |
| Налог к уплате (за год) | 61 | 42 |
В данном случае на УСН общество заплатит минимальный налог – 1% от дохода, и налоговые отчисления окажутся выше, чем при традиционной системе.
Рисунок 1. Сравнение налоговой нагрузки ТСЖ по данным рассмотренных в статье примеров
Выгодность использования УСН зависит от нескольких факторов, в том числе:
- установленной в регионе ставки;
- вероятности получения убытков или минимальной прибыли, при которой придется оплачивать «минимальный 1%» от дохода;
- возможность освобождения от НДС и применения пониженных тарифов в пенсионный фонд и фонд соцстраха.
Выбор схемы налогообложения требует подробного анализа перечислений в бюджет для каждого конкретного случая. Только тогда решение будет эффективным и выгодным для домовладельцев.
